대법원 "주택임차인이 점유 상실하면, 대항력 회복 불가" (법률신문)

 

 

임대차 보증금 반환과 관련해 임차인이 주택 점유를 상실했다면,

다시 임차권 등기가 되더라도 이전에 사라진 대항력을

되살릴 수 없다는 대법원 판단이 나왔다.

 

대법원 민사2부(주심 권영준 대법관)는 서울보증보험 주식회사가

이모 씨를 상대로 제기한 임대차보증금 반환 청구 소송

상고심에서 원고 승소로 판결한 원심을 파기하고 사건을

서울중앙지법으로 돌려보냈다 (2024다326398) .

[사실관계]

2017년, A씨는 B씨 소유의 주택을 보증금 9500만 원에 임차했고,

이사 후 전입신고를 마쳤고, 임대차계약에 확정일자까지 받았다.

이 상태에서 B씨는 2018년 해당 주택에 6600만 원의 근저당권을 설정했다.

 

B씨는 임대차 계약이 끝났는데 A씨에게 보증금을 돌려주지 않았다.

A씨는 미리 가입해 둔 임대차 보증금 반환 보험을 통해

서울보증보험 주식회사로부터 보험금을 받아냈고,

서울보증보험은 A씨의 보증금반환 청구권을 넘겨받았다.

 

서울보증보험은 B씨에게 채권 양도 통지를 하고,

임차권 등기 명령을 신청해 임차권 등기를 마쳤다.

이후 서울보증보험은 강제 경매 절차를 신청해

피고 이씨가 경매를 통해 해당 주택을 매수했고,

경매 배당에서 서울보증보험은 약 1270만 원을 받은 후,

피고 이씨가 임대인의 지위를 승계했다며 나머지 임차보증금과

지연손해금 약 8200만 원을 청구하는 소송을 냈다.

[쟁점]

쟁점은 임차인 A씨는 2019년 4월 이 사건 주택에 관한 점유를

상실했는데, 이때 임차권의 대항력이 소멸했는지 여부였다.

[하급심 판단]

1심과 항소심은 “피고가 임대인의 지위를 승계했으므로

특별한 사정이 없는 한 서울보증보험에 나머지 임대차 보증금과

지연손해금을 지급할 의무가 있다”며 원고 승소 판결했다.

[대법원 판단]

대법원 판단은 달랐다.

대법원은 “주택임대차보호법에 따르면 임차인은 주택을 인도받고

주민등록을 마쳐야만 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는

‘대항력’을 얻게 되는데, 이 대항력은 계약 중에도 계속 유지돼야 하며,

임차인이 주택 점유를 잃으면 대항력도 함께 사라진다”고 판단했다.

 

대법원은 “임차권 등기를 하면 다시 대항력과 우선 변제권을

얻을 수 있지만, 그것은 등기를 마친 시점부터 새로 생기는 것이지,

예전의 대항력이 소급해 되살아나는 건 아니다”며

“경매로 집을 산 사람은 주택임대차보호법에서 말하는

‘임차 주택의 양수인’이 아니므로, 임차인은 새 주인인

매수인에게 과거의 임대차 관계를 주장할 수 없다”고 했다.

 

그러면서 “원심은 A씨가 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지

심리한 후 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 판단했어야

했으므로, 원심 판단에는 주택임대차보호법상 대항력에 관한

법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 했다.